La delimitación de una propiedad es un paso fundamental para garantizar que los datos oficiales coincidan con la realidad. Sin embargo, en muchas ocasiones, los límites y superficies reales de un inmueble no se corresponden con lo registrado en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.
Estas discrepancias pueden generar problemas legales, económicos y administrativos, afectando la valoración del inmueble, el pago de impuestos o incluso generando conflictos con los vecinos.
En este artículo, te explicamos la importancia del levantamiento topográfico, cómo realizar correctamente la delimitación de una propiedad y los procedimientos legales para corregir discrepancias.
¿Por qué es importante la delimitación de la propiedad?
La delimitación de una propiedad, ya sea un solar urbano, un edificio o una finca rústica, es clave para:
- Garantizar que los datos oficiales reflejan la realidad.
- Evitar problemas en la venta, herencia o hipoteca de un inmueble.
- Prevenir disputas con vecinos o colindantes.
- Asegurar que la propiedad cumple con la normativa vigente.
Para lograr una delimitación precisa, es necesario realizar un levantamiento topográfico con tecnología avanzada, como GNSS y georreferenciación, y establecer acuerdos claros con los propietarios colindantes.
Cómo se realiza el levantamiento topográfico y la delimitación de una propiedad
El proceso de delimitación de una propiedad consta de dos pasos esenciales:
- Antes de realizar cualquier medición, es fundamental definir los límites exactos del inmueble. Para ello:
Se recomienda realizar la delimitación junto con los vecinos o colindantes.
Es necesario verificar si los muros o paredes son propios, medianeros o del vecino.
En caso de parcelas o solares, se deben identificar hitos, señales o mojones, y colocarlos en su sitio si faltan.
Este paso es clave, ya que evitará disputas y facilitará cualquier proceso legal o administrativo posterior - Medición y levantamiento topográfico.
Una vez definidos los límites, se realiza la medición exacta del inmueble con técnicas de georreferenciación y posicionamiento GNSS. Esta medición permite:
- Obtener la superficie real de la propiedad.
- Compararla con los datos catastrales y registrales.
- Generar planos actualizados que sirvan de base para futuras gestiones.
¿Cómo corregir discrepancias en el Registro y el Catastro?
Rectificación de cabida en el Registro de la Propiedad
Este procedimiento permite corregir la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad para que coincida con la realidad. Se puede hacer a través de:
- Artículo 199 de la Ley Hipotecaria: Se solicita en el Registro de la Propiedad mediante instancia y documentación complementaria, comunicando a colindantes.
- Artículo 201 de la Ley Hipotecaria: Se tramita en la Notaría, también con comunicación a Colindantes.
Subsanación de discrepancias en el Catastro
Si la diferencia afecta al Catastro, se puede solicitar la corrección mediante el procedimiento del Artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro. Esto permite actualizar la información oficial para que refleje la realidad física del inmueble.
Ambos procedimientos incluyen comunicaciones a los vecinos y colindantes. Por ello, haber definido previamente los límites con ellos facilita el proceso, evitando conflictos y reduciendo tiempos y costes.
Beneficios de una delimitación correcta
Realizar una delimitación precisa de la propiedad tiene múltiples ventajas:
- Mayor seguridad legal: Evita reclamaciones y conflictos con vecinos.
- Valoración inmobiliaria correcta: Un levantamiento topográfico actualizado asegura una tasación acorde a la realidad.
- Menos problemas en compraventas y herencias: Un inmueble bien delimitado agiliza estos procesos y evita disputas.
- Ahorro de tiempo y dinero: Un procedimiento claro y acordado con los colindantes reduce gastos en trámites y litigios.
La delimitación es clave para evitar problemas futuros
Definir correctamente los límites de un inmueble antes de cualquier actualización catastral o registral es fundamental. Un levantamiento topográfico preciso y una delimitación acordada con los vecinos facilitan cualquier trámite posterior y evitan complicaciones legales.
Desde Catastraly, insistimos en la importancia de conocer bien los límites de cada propiedad antes de realizar cualquier medición o actualización. Por eso, ofrecemos servicios especializados en delimitación de la propiedad y levantamiento topográfico, garantizando un proceso seguro, eficiente y sin complicaciones.
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